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關于疫情下房地產開發企業法律風險防范指引

2020-02-22   責任編輯:阿寧
 
評論

襄陽市房地產業協會關于

新冠肺炎疫情下房地產開發企業法律風險防范指引


襄陽市各房地產開發企業:

為應對突如其來的新冠肺炎疫情,國務院明確延長春節放假時間,湖北省不斷推遲復工日期。襄陽作為全國主要疫區之一也下發一系列通知防控疫情,各房地產開發企業更是勇于擔當,踴躍捐款、捐物,眾志成城抗擊新冠肺炎疫情,履行了行業的社會責任。2月21日中央政治局會議指出,要建立與疫情防控相適應的社會經濟運行秩序,有序推進復工復產,使人流、物流、資金流有序轉動起來,暢通經濟社會循環。襄陽市住建局日前發布了“襄陽市區建設工程項目疫情防控和復工指引”,要求各開發企業在做好疫情防控的同時,積極準備復工。由于此次疫情延續時間長,將會給企業帶來一系列的法律問題,為了幫助各企業防控新冠肺炎疫情可能產生的法律風險,襄陽市房地產業協會特委托湖北忠三(襄陽)律師事務所的李華義、姚飛、趙傳先等律師根據我國現行的法律、法規、行政規章和最高人民法院頒布的司法解釋并結合湖北省以及襄陽市疫情防控的行政規范性文件,對房地產開發企業在經營過程中可能面臨的法律風險進行梳理,找出法律風險點并提出了相應防范措施的建議,供各房地產開發企業參考使用。

一、新冠肺炎疫情在法律中的定性——“不可抗力”

  根據《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和《中華人民共和國民法總則》第一百八十條的規定,不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。

2020年2月10日,全國人大常委會法制工作委員會相關室負責人就疫情防控中社會普遍關心的法律問題回答記者的提問時說:當前我國發生了新冠肺炎疫情這一突發公共衛生事件。為了保護公眾健康,政府也采取了相應疫情防控措施。對于因此不能履行合同的當事人來說,屬于不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力。根據合同法的相關規定,因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規定的除外。

2月16日,上海市高級人民法院在上海市疫情防控新聞發布會上表示:因依法采取疫情防控措施造成合同不能履行的,可以認定為屬于不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力。對于構成不可抗力情形的非金錢債務,除非法律另有規定,當事人可以根據不可抗力的影響程度,主張部分或者全部免除責任;對于雖然構成不可抗力,但受疫情影響履行合同對一方當事人明顯不公平的,可以參照情勢變更原則處理。

綜上所述,我們認為新冠肺炎是一種突發性的,且廣大人民群眾及相關專家均不能預見、不能避免、不能克服的客觀事件,按照法律規定應當認定為不可抗力。

 

 二、法律風險點提示以及防范建議

各房地產開發企業應充分理解并遵守國家的法律、法規、行政規章以及國家、湖北省以及襄陽市發布的相關疫情防控規定,做好防疫抗疫工作,同時維護好自身合法權益,注意防范如下法律風險:

(一)行政法律風險

為了防控疫情,湖北省多次發布了延期復工的通知,若違反復工規定,擅自提前復工,影響疫情防控工作的,企業及其負責人將面臨多種行政處罰?!吨腥A人民共和國治安管理處罰法》第五十條規定:拒不執行人民政府在緊急狀態情況下依法發布的決定、命令的,企業負責人將被處警告或200元以下罰款;情節嚴重的,處5日以上10日以下拘留,可以并處500元以下罰款?!吨腥A人民共和國突發事件應對法》第六十四條規定:企業未按規定采取預防措施,導致發生嚴重突發事件的,可責令停產停業,暫扣或者吊銷許可證或者營業執照,并處五萬元以上二十萬元以下罰款等。

基于可能發生的行政法律風險,我們建議各房地產開發企業

1、嚴格遵守湖北省、襄陽市疫情防控指揮部發布的關于延期復工的通知,堅決不在通知規定的復工日期前擅自復工。

2、嚴格遵守襄陽市住房和城鄉建設局下發的“關于引導我市房地產市場堅決落實配合做好新型冠狀病毒疫情防控工作的通知”,售樓部暫停營業,暫停舉辦集中式營銷、企業聚會、員工培訓、業務培訓等活動,等待住建局的通知。

 

(二)刑事法律風險

  在防控疫情的過程中,各房地產開發企業以及員工可能面臨的刑事法律風險主要表現在如下方面:

1、疑似感染或確診感染新型冠狀病毒肺炎、攜帶病原體的企業員工,拒絕隔離治療或者隔離期未滿擅自脫離隔離治療,返回企業復工的,可能構成犯罪。

根據《中華人民共和國刑法》第一百一十四條、一百一十五條第二條第(一)項,已經確診的新型冠狀病毒感染肺炎病人、病原攜帶者,拒絕隔離治療或者隔離期未滿擅自脫離隔離治療,并進入公共場所或者公共交通工具;新型冠狀病毒感染肺炎疑似病人拒絕隔離治療或者隔離期未滿擅自脫離隔離治療,并進入公共場所或者公共交通工具,造成新型冠狀病毒傳播的,構成以危險方法危害公共安全罪,如造成致人重傷、死亡或者使公私財產遭受重大損失等嚴重后果的,處十年以上有期徒刑、無期徒刑或者死刑。

  2、企業拒不履行防控義務導致疫情傳播的,可能構成犯罪。

根據《中華人民共和國刑法》第三百三十條以及最高人民法院、最高人民檢察院、公安部、司法部于2020年2月6日出臺的《關于依法懲治妨害新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控違法犯罪的意見》(以下簡稱兩高兩部意見)第二條第(一)項,拒絕執行衛生防疫機構依照傳染病防治法提出的防控措施,引起新型冠狀病毒傳播或者有傳播嚴重危險的,構成妨害傳染病防治罪,對企業判處罰金;對企業負責人處三年以下有期徒刑或者拘役,后果特別嚴重的,處三年以上七年以下有期徒刑。

3、在疫情防控過程中,以暴力、威脅方法阻礙國家機關工作人員依法履行為防控疫情而采取的防疫、檢疫、強制隔離、隔離治療等措施的,可能構成犯罪。

根據《中華人民共和國刑法》第二百七十七條及兩高兩部《意見》第二條第(一)項,采用暴力手段抗拒、阻礙執法人員開展防疫工作,構成妨害公務罪,處三年以下有期徒刑、拘役、管制或者罰金。

基于可能發生的刑事法律風險,我們建議各房地產開發企業及其員工嚴格遵守疫情防控的規定,避免觸犯刑法被追究刑事責任。

 

(三)民事法律風險

房地產開發企業的民事法律風險,主要是房地產開發領域主要合同在履行過程可能面臨的法風險,具體來說有如下方面:

   1、建設工程施工合同

  建設工程施工合同作為房地產開發企業的核心和重點,無疑是受本次疫情防控政策影響最大也是最直接的,主要表現在以下幾個方面:

 ?。?)工期因遲延復工延誤

  襄陽市住房和城鄉建設局于2020年1月31日下發“關于全市春節后房屋市政建筑工地推遲開工、復工的緊急通知”,根據該通知,工程項目的復工為審批制,目前需要由建筑施工單位在滿足復工條件后提出復工申請,在取得政府主管部門同意后方可復工,但是該等文件并未對復工的最早或最晚時間進行要求,而是交由企業根據實際情況自主安排。因此,工程項目能否復工在一定程度上系取決于施工單位自身所采取的行動,但并非完全無法由施工單位控制。為此,在疫情得到顯著控制,施工單位怠于開展復工準備或怠于申請復工的,后續施工單位以疫情為由主張工期免責順延的難度可能較大,相反,若施工單位積極進行復工準備但因客觀上不能滿足復工條件被政府主管部門不予批準復工的,則應當免責順延工期。因此,我們建議各房地產開發企業應配合施工企業提前做好復工前的一系列準備工作,在政府部門通知企業可以復工的情況下及時向建筑施工企業發出復工通知書,要求其向住建部門辦理復工審批手續,及時復工。

 ?。?)停工期間損失承擔

  根據《建設工程施工合同(示范文本)》(GF-2017-0201) 通用條款第17.3.2條之約定,因不可抗力影響承包人履行合同約定的義務,已經引起或將引起工期延誤的,由此導致承包人停工的損失由發包人和承包人合理分擔,停工期間必須支付人工工資以及施工方按發包方要求照管、清理和修復工程的費用由發包人承擔。若本次疫情導致的停工時間持續較長,《建設工程施工合同(示范文本)》 通用條款第17.4條亦約定了合同無法履行連續超過84天或累計超過104天時發包方與施工方均享有的解除權。需注意的是,前述示范文本條款均針對的系不可抗力導致的后果,若合同雙方未對該條款進行補充變更約定且施工單位希望適用該等條款的,應及時提出本次疫情屬于不可抗力的主張并注意證明相關的因果關系。

鑒于索賠與反索賠屬于專業度要求較高的事項,為更加準確地識別法律風險,我們建議各房地產企業應提前與施工單位做好溝通,在收到施工單位發送的關于疫情期間停工索賠類文件后,及時向相關施工單位發函作出反饋?!?/span>

3)開、復工后相關費用的增加

A.防控疫情措施費用

在疫情得到有效控制的情況下,建設主管部門會批準建筑施工企業開工或復工,但是疫情畢竟沒有完全結束,因此,工程項目開復工后,施工企業還應根據項目的具體情況采取防控疫情的具體措施,包括完善工地封閉措施、完善人員防控措施、日常監測監控等,這些措施均會導致費用的發生。采取這些防控措施,除了是執行政府主管部門強制要求外,也是為減少和防止新冠肺炎疫情對項目實施造成影響,此種費用的性質類似于新增了一項非因承包人原因所導致的措施項目,因此,我們建議此項費用可以由發包人和承包人共同承擔,合理分擔,由發包人與承包人協商各自分擔的比例,并通過補充協議的方式確定下來,以避免日后發生法律糾紛。

B.疫情導致的人工、原材料和機器設備(以下簡稱人材機)價格上漲增加費用。

從目前國家公布的疫情防控情況來說,工程開工后,人材機價格上漲是一個大概率事件。關于如何分擔人材機價格上漲的成本增加,要具體問題具體分析,因為其原因是多方面的。如果建筑工程企業想主張調整合同價款,需要提供相關證據,證明相關的漲價是此次疫情所導致。但是在合同沒有約定、法律沒有規定的情況下,發包人是否有義務分擔此種漲價損失,是存在一定爭議的問題。關于疫情導致的人工、原材料和機器設備價格上漲增加費用如何進行分擔,我們提出如下建議一是發承包雙方應按照合同約定的人材機調價條款約定處理此次漲價問題,通常施工合同會約定人材機價格漲跌超過一定幅度的情況下,雙方可按照合同約定的調價方法調整合同價款;二是如合同約定為固定價格,不隨人材機價格漲跌而調整,此時需要考慮是否可適用情勢變更原則處理,如果價格漲幅嚴重超出建筑工程企業預期,不屬于正常的商業風險了,可以考慮按照情勢變更原則處理,建筑工程企業有權要求變更相應的價格條款,這需要房地產開發企業與施工企業進行協商確定。

C.趕工費用

由于疫情防控遲延復工,導致施工進度滯后,有的房地產開發企為了盡快達到預售條件進行銷售或者避免逾期交房,在建設主管部門允許復工的情況下,會要求施工企業開工,為了避免日后發生爭議,我們建議各房地產開發企業與施工企業在復工前進行協商,通過補充協議等方式明確趕工費的計取。

  2、采購合同

  采購合同的履行主要可能受到疫情導致的延遲復工、原材料價格上漲以及全國范圍內不同程度的交通管制措施及運力緊張情況等事宜的影響。對此,因疫情原因政府要求延遲復工的,可作為供應方延遲交付貨物的免責事由,但其余事項除非在采購合同中有明確約定,并不能當然作為一方延遲履行或不履行合同義務的免責事由。因此,房地產開發企業系作為采購方,我們建議各房地產開發企業首先梳理和關注采購合同內關于貨物交付、在途風險承擔、價格波動、不可抗力界定等事宜的約定,在此基礎上綜合分析合同的變更、解除、繼續履行將對自身產生的影響,再與相對方及時協商可行的解決辦法。

3、 商品房認購協議

對于房地產開發企業已與購房者已簽訂商品房認購協議的,認購協議約定的簽訂正式的《商品房買賣合同》的期限在疫情防控期間,可能導致雙方無法按照認購協議之約定簽訂正式的《商品房買賣合同》,對此,我們建議房地產開發企業應通過書面方式告知購房者并重新確定簽約時間,因疫情防控結束的時間目前還無法確定,建議在通知中不直接明確具體的年月日,只是告知購房人在收到簽訂《商品房買賣合同》通知之日起多少日內到指定的地點簽訂正式的《商品房買賣而合同》,如購房人未按該通知規定的時間簽訂,則房地產開發企業可以根據《認購協議》規定的追究購房人的違約責任。當然對于明確拒絕繼續簽訂正式商品房買賣合同的,固定好相關證據,按照關于解除等相關約定處理。

  4、商品房買賣合同

疫情對商品房買賣合同的影響主要體現在逾逾期付款、逾期交付房屋等方面。

   A.購房人逾期支付購房款

購房人未按照商品買賣合同的約定支付首付款或全部房款,購房人是否能夠以不可抗力作為逾期付款的免責事由。鑒于目前電子支付的廣泛應用,我們認為本次疫情并不能成為購房者支付款項的法律障礙,如果開發商能夠證明購房者具有網上支付條件而逾期付款,開發商有權要求購房人承擔違約責任。但若購房者因本次疫情而處于隔離、治療階段或購房者屬于參加疫情防治工作的政府工作人員、醫務人員和防疫工作者,確實不具備付款條件的,房地產開發企業要求購房者承擔延遲付款違約責任的主張可能較難得到支持,因此,我們建議對于該類人員,在上述阻礙事由結束后,應及時與上述人員溝通支付款項事宜,向其發出催收通知。

B.購房人逾期辦理按揭貸款手續

對于房地產開發企業已與購房者已簽訂正式的《商品房買賣合同》,該合同約定的購房人辦理按揭手續的期限在疫情防控期間,可能導致按揭貸款銀行無法與購房人簽訂按揭貸款合同并發放貸款,導致房地產開發企業無法回籠銷售資金。對此,我們建議房地產開發企業應通過書面方式告知購房者并重新確定辦理按揭貸款手續的時間,具體方法同簽訂了認購協議而未簽訂正式的《商品房買賣合同》。

C.按揭貸款的購房人逾期歸還房貸

購房人通過按揭貸款的方式支付了部分購房款,在疫情期間未能按照按揭貸款合同的約定歸還房貸,在沒有辦理正式的抵押登記手續之前,開發企業承擔階段性但保證責任,銀行可能會要求開發商承擔連帶但保證責任。我們建議開發企業應當掌握購房人的還貸情況,對于符合銀保監會發布《關于加強銀行業保險業金融服務配合做好新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》(銀保監辦發〔2020〕10號)的規定對受疫情影響暫時失去收入來源的人群,要在信貸政策上予以適當傾斜,靈活調整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排,合理延后還款期限。”的規定的購房人,積極與按揭銀行進行溝通,對這部分客戶延期還貸,以避免承擔連帶保證責任。

  D .逾期交付房屋

  根據我們的職業判斷,商品房買賣合同補充協議中通常會將非出賣人原因導致的工期延遲等非出賣人控制因素導致的延期交付約定為免責事由,該種情形下房地產開發企業可直接適用該等條款主張免責。若商品房買賣合同及補充協議無類似約定的,房地產開發企業可及時向購房者提出不可抗力主張。同時,針對企業可能出現的逾期交房問題,我們建議各房地產開發企業對內應及時梳理項目實際施工情況,保留對于因禁止復工等原因影響房屋按期交付的相關材料,如政府延期復工通知、施工單位停工通知等,對外以書面形式告知購房者所受到的具體影響及審慎預估的時間,及時通知購房者,避免因無法按時交房導致群體性事件發生?!?/span>

  E.逾期辦理轉移登記

  新冠肺炎疫情及管控措施在產生逾期交付房屋風險的同時,可能會造成逾期辦理產權登記手續的風險。受疫情影響,政府主管部門的辦公時間也有所調整。假定因政府主管部門調整業務辦理時間而導致房地產開發企業不能按期辦理產權登記手續的,通常認為房地產開發企業可據此為由延期辦理相關的產權登記手續進而免責,但一旦相關政府主管部門恢復正常辦公后,房地產開發企業應盡快在合理時間內完成產權登記手續的辦理。除此之外,為防止購房主體據此向房地產開發企購房主張違約責任,我們提醒房地產開發企業應注意及時向購房主體通知說明有關情況并告知延期辦理產權登記手續事宜。

F .逾期保修

依據《房屋建筑工程質量保修辦法》第9條“房屋建筑工程在保修期限內出現質量缺陷,建設單位或者房屋建筑所有人應當向施工單位發出保修通知。施工單位接到保修通知后,應當到現場核查情況,在保修書約定的時間內予以保修。發生涉及結構安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故,施工單位接到保修通知后,應當立即到達現場搶修?!蓖ǔG闆r下,保修書中并不會約定法定節假日等假期可相應順延維修時間的約定,故房地產開發企業能否基于新冠疫情主張遲延履行保修義務,取決于其是否與新冠疫情及管控措施的之間存在因果關系,若確因有關政府部門控制疫情而發布的行政措施或行政命令原因,致使房地產開發企業無法落實保修工作的,則房地產開發企業可在相關管控措施解除日后安排工作人員進行維修,在此情況下房地產開發企業無需承擔逾期履行保修義務的違約責任,但們提醒房地產開發企業應注意收集因此而不能履行合同的證明文件。

5.銷售代理合同

2020年1月21日,襄陽市住房和城鄉建設局下發了《關于引導我市房地產市場堅決落實配合做好新型冠狀病毒疫情防控工作的通知》。要求全市各房地產售樓部從即日起暫停營業,恢復時間另行通知。目前各項目的售樓部關閉,代理銷售合同中有關業績考核等條款若繼續履行對代理公司顯然有失公平。因此,我們建議房地產開發企業與銷售代理公司進行協商銷售代理合同中有關條款作出變更。

6.廣告宣傳合同

為了銷售,房地產開發企業往往與廣告公司簽訂廣告合同,對廣告的投放周期等內容進行約定,受疫情影響可能導致繼續履行合同并無法達到預先的推廣效果,在此情況下,我們建議房地產企業與廣告公司進行協商,要求變更合同履行時間、履行內容或協議解除合同。

 

(四)勞動用工法律風險

湖北省新冠肺炎疫情防控指揮部于2月20日發布通告,繼續延遲企業復工和學校開學,要求省內各類企業不早于310日24時前復工。延遲復工期間屬于何種性質?是否需要支付正常工資以及在此期間的工資如何支付?在此,我們以疫情防控期間中央及地方政府出臺的相關政策法規為基礎,搜集整理企業和勞動者最為關注的勞動關系與勞動管理相關問題,并作出專業的法律分析解答供各企業參考。

 1、關于何時復工?

湖北省新冠肺炎疫情防控指揮部于2月20日發布通告,繼續延遲企業復工和學校開學,要求省內各類企業除涉及保障城市運行必需(供水、供氣、供電、通訊等行業)、疫情防控必需(醫療器械、藥品、防護品生產和銷售等行業)、群眾生活必需(超市賣場、食品生產和供應等行業)及其它涉及重要國計民生的相關企業外先按不早于320日24時前復工,對于政府采取的延遲復工決定,用人單位必須遵守,否則,企業及企業相關負責人將承擔相應法律責任。

鑒于湖北省疫情嚴重,復工時間可能繼續延遲,我們建議各房地產企業相關部分密切關注當地政府相關公告,為因交通管制尚無法返回單位所在地的員工提供指導,并提前為其準備道路恢復通行后所需要的相關證明,力爭所有員工在解禁后能在第一時間順利返崗。

2、延遲復工期間企業停工停產如何計發薪酬?

     根據人力資源社會保障部辦公廳于2020年1月24日印發《關于妥善處理新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控期間勞動關系問題的通知》、2月7日印發的《關于做好新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控期間穩定勞動關系支持企業復工復產的意見》《湖北省人力資源和社會保障廳外出務工就業社保服務和疫情防控手冊》規定,企業因受疫情影響導致生產經營困難的,可以通過與職工協商一致采取調整薪酬、輪崗輪休、縮短工時等方式穩定工作崗位,盡量不裁員或者少裁員。符合條件的企業,可按規定享受穩崗補貼。企業停工停產在一個工資支付周期內的,企業應按勞動合同規定的標準支付職工工資。超過一個工資支付周期的,若職工提供了正常勞動,企業支付給職工的工資不得低于當地最低工資標準。職工沒有提供正常勞動的,企業應當發放生活費,生活費標準按不低于勞動合同履行地職工最低月工資標準的70%執行。

如果以一個月為工資支付周期,停產一個月以內的,公司需按勞動合同約定的標準支付工資;如停產超過一個月,員工有提供勞動的,單位可與其協商約定工資,但不得低于當地最低工資標準支付工資;如停產超過一個月,且公司沒有安排員工工作的,應當發放生活費。

需要注意的是,上述文件雖規定了特殊時期允許企業不按原勞動合同執行相關薪酬標準,但其前提條件為受疫情影響導致生產經營困難,與職工協商一致后方可采取上述措施。因此企業僅僅單方面以通知的形式告知職工推遲復工期間先行抵扣年假或者降低工資標準是缺乏法律依據的,建議由人力部門與工會先行協商,有條件的話可要求職工代表參加,以職工代表大會(或職工大會)的名義形成一致意見并完善相應的程序,以疫情防控期間勞動薪酬制度的形式書面告知勞動者,并要求勞動者發表明確的同意或不同意的意見留存。待正式復工后,就疫情防控期間勞動合同的履行,與勞動者逐一簽訂書面的承諾書或補充協議,以避免不必要的勞動爭議。

3、因疫情防控需要在此期間上班的企業職工,工資如何計發?

根據相關法規及政策規定,我們按照時間劃分,做了如下解讀


image.png


4、用人單位能否與患有新型冠狀病毒肺炎員工終止勞動關系的問題?

相關政策明確規定:對新型冠狀病毒感染的肺炎患者、疑似病人、密切接觸者在其隔離治療期間或醫學觀察期間以及因政府實施隔離措施或采取其他緊急措施導致不能提供正常勞動的企業職工,企業應當支付職工在此期間的工作報酬,并不得依據勞動合同法第四十條、四十一條與職工解除勞動合同。在此期間,勞動合同到期的,分別順延至職工醫療期期滿、醫學觀察期期滿、隔離期期滿或者政府采取的緊急措施結束。

那么,哪些情況下用人單位可以與相關員工解除勞動合同呢?

如果疑似患病員工拒絕接受關于新型冠狀病毒肺炎的體檢、隔離或治療,過失造成傳染病傳播,情節嚴重、危害公共安全而被追究刑事責任的;或者單位職工存在故意編造與突發傳染病疫情有關的虛假恐怖信息、故意損壞醫護人員防護用具等危害公共安全行為被依法追究刑事責任的,用人單位可以根據《勞動合同法》第三十九條第六項規定,立即解除勞動合同,并不支付經濟補償。如單位職工雖未被依法追究刑事責任,但在有關機構采取醫學措施時不予以配合,或阻礙應急處理工作人員執行職務,情節嚴重、違反單位規章制度的,用人單位也可以根據《勞動合同法》第三十九條規定,立即解除勞動合同,并不支付經濟補償。

5、因疫情防控導致無法按期入職或離職的,如何處理?

在入職期間,若用人單位已向求職人員發出聘用意向書,雙方雖未正式建立勞動關系,但已經達成簽訂勞動合同的意向。此次疫情并不會造成用人單位與求職人員雙方在簽訂勞動合同上的履行不能,雙方可協商變更入職報到日期,不得以疫情構成不可抗力為由拒絕員工入職錄用。

在員工提出離職申請符合其真實意愿且不違反相關法律規定的情況下(提前三十日以書面形式通知用人單位),因疫情防控延長假期導致離職手續無法辦理的,不影響員工離職的法律效力。

6、關于特殊復工企業職工在工作中感染新型冠狀病毒或因感染新型冠狀病毒肺炎死亡是否構成工傷的問題

2020年1月23日,人社部、財政部、國家衛健委聯合發布了《因履行工作職責感染新型冠狀病毒肺炎的醫護及相關工作人員有關保障問題的通知》,該《通知》規定,在新型冠狀病毒肺炎預防和救治工作中,醫護人員及相關工作人員因履行工作職責,感染新型冠狀病毒肺炎或因新型冠狀病毒肺炎死亡的,為工傷。前述“醫護人員”即為奮戰在新型冠狀病毒肺炎預防和救治工作第一線的醫護人員;“相關工作人員”是指參與新型冠狀病毒肺炎預防和救治工作的隔離組織、實施人員。

其他行業的從業人員不幸感染新型冠狀病毒肺炎的原則上不認定為工傷,包括因出差而感染者。但如果在工作場所工作時間發現感染且在48小時內醫治無效死亡的,可申請認定為視同工傷。

7、受此次疫情影響,不能在法定仲裁時效期間申請勞動人事爭議仲裁怎么辦?

人力資源社會保障部辦公廳于2020年1月24日印發《關于妥善處理新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控期間勞動關系問題的通知》明確規定:因受疫情影響造成當事人不能在法定仲裁時效期間申請勞動人事爭議仲裁的,仲裁時效中止。從中止時效的原因消除之日起,仲裁時效期間繼續計算。因受疫情影響導致勞動人事爭議仲裁機構難以按法定時限審理案件的,可相應順延審理期限。

仲裁時效中止,待疫情緩解消除后繼續計算。在時效中止的這段時間,應注意對“受疫情影響”的現實情況的進行必要的證據搜集,如確診通知書、隔離通知、政府相關延遲復工時間及交通管制的公告等,并密切注意仲裁機關恢復工作的時間,以免時效繼續計算后過期。

 

三、法律風險防范過程中應需要注意的事項

(一)送達不可抗力告知函

房地產開發企業如可能出現逾期履行的可能,應當向該合同相對人送達不可抗力告知函?!逗贤ā返谝话僖皇藯l:“當事人一方因不可抗力不能履行合同的,應當及時通知對方,以減輕可能給對方造成的損失,并應當在合理期限內提供證明?!?span style="font-family:仿宋_GB2312">根據該條規定,,發生不可抗力不能履行合同時,不能履行合同的一方當事人負有及時通知對方的義務,因此,我們建議各房地產企業應當對主要合同進行清理,對因不可抗力不能履行合同的,向對方送達《不可抗力告知函》,告知函應當包含如下內容:

1、不可抗力事件的描述。可以簡單描述因新冠肺炎疫情發生的時間、相關政府部門出具疫情防控要求的通知、延期復工的通知(選擇重點文件描述即可),以及本項目工作人員或其他配合單位工作人員因小區/村莊封閉管理、道路封閉等原因出現返工困難等,即通過客觀描述表達疫情系不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況;

2、說明不可抗力時間對項目建設的影響1)施工單位因疫情防控無法組織項目管理人員、施工工人返工,亦不能正常采購建筑材料等,已向開發商發送延期復工的函件;(2)根據政府要求,在建項目亦要求符合相關條件并經備案通過后才可復工;如違規復工的,將被處罰并依法追究法律責任?,F項目因不具備政府要求的條件,仍不具備復工條件。

3、明確不可抗力導致的履行合同期限順延,為后續免責做準備。

    送達時容易發生送達流程“不規范”等問題,導致證據存在瑕疵或后期不被法院采納,具體應注意:

1)函件根據需要打印相應的份數,并自留至少一份原件;

2)通過郵政快遞(EMS)方式寄送,快遞單上文件名稱處務必注明《逾期履行合同”不可抗力告知函》”;

3)確認送達地址:(1)若合同有約定,按約定地址。2)無約定,看合同抬頭填寫的聯系地址;同時身份證地址也補充多郵寄一份。  

4)送達后,及時到相關快遞網上打印郵件已送達的記錄。

5)若函件被退回或無人簽收,應“窮盡”一切其他方式進行送達,如:(1)微信、短信通知;(2)身份證地址再次郵寄通知;(3)打電話通知并進行錄音。

6)郵寄底單請妥善留存,可在快遞單上勾選“實物返單”,并且在郵件送達后及時在快遞官方網站上查詢該快遞寄送詳情并將送達簽收情況打印出來,原件函件、郵寄單、實物返單、收集的證據一同作為書面證據妥善保存。

(二)收集證據

1、持續搜集不可抗力證據。主要為國務院或相關政府部門發布有關假期延長、復工要求、復工條件等通知,或相關新聞報道,以及施工等單位發送的停工通知、延期復工通知、不可抗力函件等。

2、對施工現場進行查看,并現場取證。對現場的施工現狀、施工材料、機械設備等進行拍照、錄像,提前進行取證,若工期的延誤發生在本次疫情之前,則施工單位不能主張不可抗力免責。

(三)復工前及復工后應注意的問題

1、在不可抗力事件消除后,應積極通知施工等單位進行復工,并在通知中明確告知施工企業已可以辦理相復工手續,若仍不復工,從【】年【】月【】日起導致的工程逾期損 失及第三方主張的逾期交付損失將由其承擔,不視為不可抗力免責。

2、在復工前應進行充分的防疫準備,充分消毒辦公場所與辦公用具。

3、在復工后,除確保本企業防疫情況外,還應與施工方共同落實防疫措施,一旦發現工地存在疑似病例,應當要求施工方立刻全面停工,并及時、如實向當地建設和衛生防疫行政主管部門報告處理。

4、嚴格遵守、積極配合當地政府及其部門發布的其他防控措施。

四、特別說明的事項:

1、目前疫情防控工作還在持續進行中,涉及的相關法律問題紛繁復雜,相關政策也有待進一步出臺,本指引均以目前出臺的法律、政策為基礎。

2、我們在編寫本指引時,引用了其他作者的成果,由于出處很多,我們在本指引中沒有一一標注出處,敬請被引用成果的作者諒解。同時,對本指引中被引用成果的作者表示感謝。

3、本指引中的觀點不得視為是律師事務所或律師個人出具的正式法律意見,僅供各房地產開發企業作為防范法律風險的參考。

       

 襄陽市房地產業協會

                             0二0年二月二十一日




湖北忠三(襄陽)律師事務所簡介

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湖北忠三律師事務所于2001年在武漢創立,是湖北省首家特殊的普通合伙制律師事務所,注冊資本3000元萬。依托完善的服務體系、規范的執業標準、豐富的本土資源,秉承“客戶是根本、法律是信仰、忠三一家人”的價值觀,忠三所始終為客戶提供著更專業、更務實和更高效的法律服務,先后被評為武漢市十佳律師事務所、湖北省十佳律師事務所,2016年更榮膺“全國優秀律師事務所”稱號,現已發展成為湖北省名列前茅的律師事務所。

湖北忠三(襄陽)律師事務所成立于2006年,是忠三所設立的第一家分所,事務所植根于襄陽這個省域副中心城市的經濟社會發展,充分利用總所的資源和信息平臺,緊圍繞客戶需求,對內強調“共創品牌,共同發展”之理念,加強事務所的規范化管理,對外以“做區域強所,創百年品牌”為終極目標,不斷拓展新的業務領域、提高服務水平,保持全所快速、穩定、可持續發展,現已發展成為襄陽市名列前茅的律師事務所。

秉承“專業化、標準化”的發展思路,本所設置了建設工程與房地產法律事務部、保險與金融法律事務所部、破產與清算法律事務部、民商事法律事務部、刑事法律事務部、政府法律顧問和行政法律事務部、法商管理與培訓中心、公益法律服務事務中心、重大疑疑難件研究中心等部門,并與湖北文理學院共同成立建設工程與房地產法研究中心,開展相關法律研究,提高了律師的專業化水平。

本所現有執業律師38名,實習律師10名,行政輔助工作人員2名。在我所律師團隊中聚集了一大批高素質的法學專業人才,其中法學博士2名,法學碩士 6名,其余律師均具有大學本科學歷。依托湖北文理學院等襄陽本土高校的法學教育資源,打造了一批專家、學者型律師,多名律師獲得首屆襄樊市十佳律師、”襄陽市優秀律師、”全省律師行業優秀黨員律師等榮譽稱號。 本所還聘請知名高校的法學教授和實務部門的專家擔任重大疑疑難件研究中心擔任顧問。高素質的法律服務團隊使本所具備更全面、更深厚的文化層次和知識結構,能夠滿足客戶各種復雜的法律服務要求。


建設工程與房地產法律事務部簡介

建設工程與房地產法律事務部是忠三所的核心業務部門之一,現有執業律師14名,實習律師2名,均具有法學本科以上學歷,其中法學博士2名,法學碩士1名,人數占全所總人數的三份之一。大多數律師具有多年從事建設工程、房地產法律服務的經驗,部分律師還擔任湖北省律師協會建筑與房地產專業委員會委員、襄陽市律師協會建筑與房地產專業委員會副主任等職務。本部門與湖北文理學院政法學院共同成立了建設工程與房地產法研究中心,開展建設工程與房地產法律方面的理論和實務研究,以提高律師的專業水平和服務質量。

本部門的律師擁有為行政機關以及房地產開發、建筑施工、勘察、設計、監理、物業服務、商業運營、房產經紀等類型企業提供法律服務的能力,主要服務領域包括:

1、法律顧問服務:擔任國土規劃、住建等與建設工程和房地產相關的行政主管部門、建筑施工、房地產開發、勘察、設計、監理、物業服務、房產經紀等類型企業的常年法律顧問。

2、專項法律服務:建設工程項目專項法律服務、房地產開發項目專項法律服務、土地一、二級開發建設法律服務、基礎設施及公用事業項目建設法律服務(含PPP項目全過程法律服務)、不動產項目投、融資法律服務、不動產交易、租賃及運營法律服務、重大投資項目和土地、房屋征收的社會穩定風險評估服務等專項法律服務。

3、案件代理服務

1)建設工程與房地產類民商事案件仲裁、訴訟的代理。

2)集體土地、國有土地上房屋征收、建設工程與房地產有關的行政監管行為案件的行政復議、行政訴訟的代理。

本部門的律師曾先后為萬達集團旗下的襄陽萬達百貨有限公司、復星集團旗下的襄陽星泓房地產房開發有限公司、華僑城旗下的襄陽華僑城文旅發展有限公司、湖北交投城市襄陽城市發展有限公司、湖北志邦房地產開發集團有限公司、北龍建設集團等二十余家房地產、建筑施工企業提供常年法律顧問服務。


武漢總所:湖北省武漢市江漢區新華路468號CFD時代財富中心22層

襄陽分所:湖北省襄陽市襄城區檀溪路“山水檀溪·明園”的盧大廈4層

電話:0710-3270207 

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